火熱的物流地產(chǎn)賽道,如今不僅要“卷”規(guī)模,如何實現(xiàn)可持續(xù)更是企業(yè)的必修課。
近兩年來,房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調整,倉儲物流地產(chǎn)憑借其較高的出租率和穩(wěn)定的租金,且投資回報率也高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn),在行業(yè)里脫穎而出,也逐漸成為投資者最青睞的資產(chǎn)之一。
于是,一些昔日的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛跨界做物流地產(chǎn),令這個細分賽道競爭加劇。由于物流地產(chǎn)本身就具有較高的進入門檻,已形成規(guī)模的企業(yè)更容易取得先發(fā)優(yōu)勢,行業(yè)地位也更穩(wěn)固。因此,物流地產(chǎn)行業(yè)雖不乏新起之秀,但仍然是強者恒強。
更為關鍵的是,與傳統(tǒng)以銷售為目的的住宅地產(chǎn)開發(fā)有著本質區(qū)別,物流地產(chǎn)雖拿地成本低、成本相對可控,但實質上屬于一種經(jīng)營性資產(chǎn),十分考驗企業(yè)的運營能力。
當不少“新玩家”還在加大布局拓展規(guī)模的時候,這些頭部物流地產(chǎn)商早已開啟了新打法,紛紛踐行ESG原則和
綠色、低碳、環(huán)保理念,加快物流地產(chǎn)的
綠色轉型升級,以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
普洛斯在這方面發(fā)力尤為明顯,一直將ESG作為其商業(yè)模式的核心。
去年年底,普洛斯旗下基礎設施資產(chǎn)管理服務企業(yè)普洛斯資產(chǎn)運營服務(下稱“普洛斯ASP”)還啟動了綠色運營規(guī)?;J證計劃,即針對其管理運營的普洛斯以及其他業(yè)主的園區(qū),用統(tǒng)一標準批量化開展綠色運營認證。
依據(jù)領先的綠色運營標準,結合多年來智慧零碳園區(qū)管理的實踐,普洛斯ASP總結出了一套綠色運營標準化體系,并很快得到專業(yè)認可。
8月3日,由普洛斯ASP管理的甘肅公航旅金融倉儲基地獲英國建筑研究院(BRE)頒發(fā)的
綠色建筑運營標準BREEAM In-Use“杰出”級(“Outstanding”)認證證書。
據(jù)普洛斯中國高級副總裁、普洛斯ASP總裁羅澍介紹,這是普洛斯ASP外部業(yè)主資產(chǎn)中首個獲得綠色運營認證的園區(qū),將對區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)綠色轉型升級起到積極帶動效應。
“我們將綠色運營體系劃分為四個環(huán)節(jié),即綠色規(guī)劃、綠色建工、零碳運營、循環(huán)升級,最終實現(xiàn)全生命周期的資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。”在羅澍看來,雖然普洛斯ASP有一套標準化、一體化的管理理念和體系,但具體到每一個單獨園區(qū),依然是堅持有“一園一策”理念。
以甘肅公航旅金融倉儲基地為例,該項目位于蘭州新區(qū),于2020年10月建成,總建筑面積約27萬平方米,其中一期項目建筑面積7.33萬平方米并已投入運營。普洛斯ASP在該園區(qū)一期建成后接手運營管理工作,持續(xù)輸出綠色運營管理體系,結合園區(qū)情況提出ESG管理相關建議并采取措施。
“西北的特點是干旱少雨,我們需要貼近本地化運營,要與當?shù)刈匀画h(huán)境有效融合。通過提升園區(qū)的水資源利用的效率,整個園區(qū)在去年的平均用水量低于物流行業(yè)的平均水平,也完成了園區(qū)的節(jié)水目標。”羅澍舉例說。
最終在2022年,該園區(qū)的公共部分能耗節(jié)能率為22.5%,超額完成既定節(jié)能目標。在節(jié)能改造方面,普洛斯ASP將部分路燈替換為LED節(jié)能燈,并增加智控方式,實現(xiàn)每年節(jié)電約421200度。
其實,在甘肅公航旅金融倉儲項目之前,普洛斯ASP就有不少項目在綠色運營和ESG管理服務方面表現(xiàn)突出,屬業(yè)內領先。
舉例來看,普洛斯成都新津物流園獲得了BREEAM In-Use“杰出”級認證,是中國市場首個達到該級別認證的物流基礎設施項目。另外,上海普洛斯寶山物流園也在去年獲得美國綠色建筑評估標準體系 LEED O&M 鉑金級綠色運營認證,成為全球為數(shù)不多獲此項最高級別綠色運營認證的物流基礎設施之一。
放眼至全國,隨著物流領域蓬勃發(fā)展,物流地產(chǎn)綠色轉型也蓄勢待發(fā)。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,2022年物流資產(chǎn)的綠色認證數(shù)量出現(xiàn)井噴式增長,全國已獲綠色認證的物流倉儲項目超過350個,覆蓋90多個城市。
不僅如此,隨著租戶綠色租賃需求不斷增強,綠色物流項目的租金溢價和市場表現(xiàn)也將進一步提升,促使更多資產(chǎn)持有方更有動力探索物流項目的綠色轉型方案,形成正向傳導、正向反饋、正向激勵的良性循環(huán)。
羅澍認為,目前ESG對于很多業(yè)主而言仍然比較新,ESG的評估體系和標準多樣,執(zhí)行起來存在很多細節(jié),對企業(yè)本身的治理會提出很多新的要求。ESG的管理邏輯也相對較復雜,企業(yè)需要經(jīng)驗,如何平衡實現(xiàn)ESG目標和控制成本是一大挑戰(zhàn)。
他同時指出,過去這些年,隨著包括光伏組件、LED燈等相關綠色技術的進步和節(jié)能產(chǎn)品的廣泛應用,對業(yè)主來講,其實并不意味著所有這些ESG管理都會有額外的成本投入。進一步來說,這些前期的ESG投入并不都是成本項,可能會在未來的運營過程中帶來一些收益,有些是顯性的,有些可能是隱性的。
基于此,普洛斯ASP綜合國際主流ESG評估體系,結合物流園、產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)的運營特點和實際情況,在實踐中發(fā)展出一套標準化的、能落地執(zhí)行的產(chǎn)品服務,可幫助業(yè)主解決一系列痛點。其中,數(shù)字化
碳資產(chǎn)管理工具也是普洛斯ASP輸出綠色運營體系的優(yōu)勢之一。
普洛斯開發(fā)的海納
碳管理平臺可依托物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術,通過自動高效核算、數(shù)據(jù)建模和減排情景分析、運行模擬和方案選優(yōu)等功能,有效降低
碳排放強度和運營成本,并將
碳中和及可持續(xù)發(fā)展提升到可視、可管、可策的數(shù)據(jù)驅動新階段。
“隨著國家政策的驅動,央、國企對于綠色運營和可持續(xù)發(fā)展的要求越來越高,以甘肅公航旅金融倉儲有限公司為代表的國企在智慧園區(qū)打造和綠色運營方面有更高的需求”, 在羅澍看來,需求日益增多也意味著機會增加,普洛斯ASP恰好能提供專業(yè)性的服務。
目前,普洛斯ASP服務的資產(chǎn)業(yè)主類型除普洛斯自建園區(qū)外,還包括品牌企業(yè)自建園區(qū)、合作方或地方政府投資公司規(guī)劃建設的園區(qū),以及其他投資人持有的園區(qū)等類型。具體到外拓管理資產(chǎn)區(qū)域布局方面,除了在普洛斯原來主要布局的1.5線以上核心區(qū)域市場之外,還有一些會在比較偏下沉的二線市場。
羅澍介紹,“普洛斯ASP先后在福建寧德、甘肅臨夏、甘肅蘭州、安徽安慶、山東臨沂、廣東湛江等多地,為外部業(yè)主提供包括物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計,招商運營,智慧化建設等一系列全生命周期資產(chǎn)管理服務,推動區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)朝著高標準、現(xiàn)代化、智慧化、零碳化的方向升級。”
毫無疑問,綠色物流項目在未來行業(yè)賽道勢必將更具市場競爭力,綠色轉型也會成為物流地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。
“要把它當成一個機遇去看,”羅澍相信,ESG包括國家提出來的雙碳目標與企業(yè)長期發(fā)展目標一致,會讓整個社會更環(huán)保,更有利于長期的可持續(xù)發(fā)展。
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